「不動産弁護士｜建築弁護士｜相続弁護士｜顧問弁護士」 [アルティ法律事務所]
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不動産会社 ・ 建築会社
アルティ法律事務所のホームページへようこそ！
以下では、不動産会社・建築会社に向けて、当事務所の特徴などについてＱ＆Ａ方式でご案内します。どうぞ、ご覧ください！
- Q1
- 当社は不動産会社（建築会社）です。不動産（建築）のことがわかる弁護士を探しているのですが、アルティ法律事務所はいかがでしょうか？
- A1
- アルティ法律事務所の所長弁護士瀬戸仲男は不動産会社に勤務していた経験を有する「不動産に強い弁護士」、「建築に強い弁護士」です。
では、瀬戸弁護士に、不動産弁護士を目指した経緯を語ってもらいましょう。
『皆さんは不動産・建築のプロですが、一般の弁護士と話をしていて、イライラしたことはありませんか？
例えば、「アカミチ」や「シキエン」や「フリク」や「アンコ」、あるいは「カナバカリ」や「コールテンコウ」という言葉を使っても、弁護士が知らないために、いちいち言葉の説明をしなくてはならず、「隔靴掻痒の感」を感じた方も多いはずです。
実は、僕もそうでした。僕も、不動産会社に勤務していたころ、会社の顧問弁護士や相手方の弁護士と話をしているときに、業界用語を使って話しても分かってもらえず、「困ったなぁ」という思いをしたことがあります。
でもまぁ、それも仕方がないことですね。弁護士や裁判官は法律の専門家ですが、現場の不動産実務については素人ですからね。
実際の現場のことは、その現場にいた人でなければわかりません。
不動産の事例ではありませんが、例えば、笑い話のような、でも本当にあったことを紹介します。ある交通事故事件で、加害者（運転手）が「エンジンブレーキをかけていた。」と証言したところ、裁判官が「さっきから君は、エンジンブレーキなどと何回も言っているが、いったいエンジンのどこにブレーキがあるというのか？」と言ったそうです。
まぁ、これは極端な例ですが、自動車用語と違って一般化していない業界専門用語は、やはり、現場にいた人間にしか実感としてわかりません。
僕が不動産会社の営業マンから弁護士を目指したのは、ここに理由があります。不動産の現場のことがわかる弁護士になって、不動産会社、建築会社の役に立つ弁護士になろう！と決心したわけです。
なお、僕の顧問先の社長さんたちの感想では、「業界用語を使って話ができることがどれほど意思伝達に役立つか」、「どれほど時間の節約になるのか」、「どれほどストレスを感じないことなのか」実感できるそうです。ご参考まで。』
- Q2
- 弁護士とのお付き合いは、どのようにしたらいいんでしょうか？
- A2
- 確かに、「弁護士は敷居が高い。」と思われているかもしれませんね。相談するだけでも勇気がいるような気がしますが、いかがでしょうか、瀬戸弁護士？
『そうですねぇ。弁護士との付き合い方は、弁護士を必要とする側、つまり皆さんの会社がどのようなニーズを有しているのかによって、変わってきますね。皆さんは、弁護士にどのようなことを望んでいるのでしょうか？ 自分自身のことをジックリと観察してください。この点が曖昧ですと、弁護士との付き合いはうまくいかないおそれもあります。
仮に、僕が社長だったとしたら、次のように考えます。
第1に、自分の会社に顧問弁護士がいない場合は、顧問契約を検討してみます。顧問契約を結んで、日常的に顧問弁護士に（しかも不動産・建築に強い弁護士に）確認しながら業務を進めることが、間違いのない会社経営のコツですし、結局はコスト削減につながるはずです。
医療の世界でも同じでしょうね。普段から健康診断を受けるなどして気を付けていれば、大病にならずに、手術代などの高額な出費を抑えることができますが、健康に気を遣わないでいると、思わぬ病気が発覚し、手術・投薬に莫大な費用がかかります。それでも医療の場合は健康保険がありますから、まだいいですが、弁護士の場合は保険がありませんので、皆さんが自分で全額を負担しなければなりません。結局、どんな世界でも同じですが、「事後処置よりも予防が大切」ということです。
なお、顧問弁護士のメリットについては、こちらをご覧ください。
第2に、既に、自分の会社に顧問弁護士がいる場合は、別の事務所を“セカンド・オピニオン”として利用してみることを考えます。
弁護士は全員が同じ見立て（解決方針）を示すわけではありません。もちろん単純な事件であれば、大方の意見は同じになりますが、複雑になればなるほど、その弁護士の経験・知識・理解・独創性（アイディア）の違いがハッキリと顕在化します。法律の世界でも“セカンド・オピニオン”は重要です。
そして、もし当事務所の良さがわかっていただけたら、新たな顧問契約を検討していただけると嬉しいです。きっとお役にたつはずです。
なお、顧問弁護士の費用については、こちらをご覧ください。
もちろん、顧問契約を結ばなくても、スポット的な相談も受け付けていますので、お気軽に連絡してください。
いずれにしても「転ばぬ先の杖」として、弁護士事務所を上手にご利用することが肝要ですね。』
- Q3
- 相談を受け付ける会社に条件・制限はありますか？
- A3
- 従来の弁護士事務所は、「紹介が無ければ相談に応じない。」という閉鎖的な感じのところもあったようですが、いかがでしょうか？
『僕の事務所は、そういうところは全くありませんね。もちろん、反社（反社会的勢力）に関係した会社は、お断りしていますが、そうでなければ全く問題はありませんね。
業務の種類としては、売買でも賃貸でも、管理や営繕でも構いません。もちろん、自社開発のデベロッパー（マンション、戸建て）、仲介会社、ＡＭ会社（アセット・マネージメント）、ＰＭ会社（プロパティ・マネージメント）、ＢＭ会社（ビル・マネージメント）いずれでも柔軟に対応ができます。
弁護士と依頼者は「二人三脚」ですので、お互いに「信頼関係」を築いていくことが肝要です。
会社の種類や業務の種類によって門戸を閉じるという扱いは、前近代的（中世的）な「ギルド」の世界のようですね。当事務所は“2600年の伝統を踏まえた民主国家日本”の弁護士事務所です。心配はご無用です。』
- Q4
- 当社は東京ではありません。地方の会社も受け付けてもらえますか？
- A4
- 政治・経済の世界のグローバル化だけでなく、弁護士の世界も活動範囲が広がっているようですが、瀬戸弁護士の事務所はいかがでしょうか？
『当事務所は、東京に限って活動しているわけではありません。首都圏以外の地方の会社の案件も守備範囲です。地方の案件の依頼や、顧問弁護士就任も受け付けています。
実際に、僕は、北海道札幌の不動産会社、名古屋の建築会社と顧問契約を結んだ実績があります。
地方の案件の場合、様々な人間関係がからんでいますので、地元の弁護士に頼むと、かえっておかしな結果になることもあるようですね。
そのような心配がある場合は、遠慮なく当事務所に連絡してください。
地元の弁護士を「メインの弁護士」、東京の弁護士を「サブの弁護士」というように使い分けるのも良いかもしれません（もっとも、予算に余裕があればの話ですが…顧問料の予算については柔軟に対処しましょう）。
なお、遠隔地ですと、連絡方法が気になるかもしれませんが、現代は、電話だけでなく、電子メールという便利なものがありますので、書面なども、ＦＡＸで送るより、添付ファイルで送った方がキレイですね。文明の利器を大いに活用しましょう！
それから、一つだけ注意していただきたい点があります。当事務所は海外の案件は、直接は扱っておりません。海外の案件の場合は、友人の弁護士（アメリカ国籍で初めて日本の司法試験に合格した弁護士）であるフリーマン・ダグラス弁護士（フリーマン国際法律事務所）につないで、処置してもらっています。ダグラス君は米国のロー・スクールも卒業し、米国の法律事務所でも修業した人物です。安心して任せられますよ。』
©Takahisa Ito
※↑イラストをクリックすると拡大され解説文が表示されます。
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以下では、不動産オーナーの方に向けて、Ｑ＆Ａ方式でご案内します。どうぞ、ご覧ください！
- Q1
- 弁護士は難しい司法試験に合格した人たちですから、どの弁護士でも不動産の現場のことはわかりますよね？
- A1
- 確かに、司法試験の合格率は、かつては２～３％、今は２０％くらいで、合格が難しそうですものね。そんな狭き門を突破した弁護士さんたちは、なんでもよく知っていると思うのですが、いかがでしょうか？
『そうですねぇ…僕の実感では、一概にはそのように言えないと思います。司法試験でテストされるのは、基本的な法律（民法、刑法など）であって、実際の実務のことをテストするわけではありません。ですから、司法試験に合格しただけでは、「実務家」というよりは「学者」に近いでしょうね。
特に、不動産には様々な法令が関係します。例えば、建築基準法、国土利用計画法、都市計画法、農地法などなど…実に多くの法令があります。これらを把握するだけでもたいへんなことです。
また、実際の不動産実務は、現場で不動産を扱っていた人間でなければ分からないことがたくさんあります。
不動産業界に限らず、どの業界でも同じですが、それぞれの業界には「業界用語」や「業界慣習」があります。これらは、法令に書かれていないことが多々あります。これらの「業界用語」や「業界慣習」については、弁護士は必ずしも詳しいわけではありません。』
- Q2
- アルティ法律事務所の弁護士は不動産のことがわかるんですか？
- A2
- 瀬戸弁護士、疑われていますよ（笑）。弁明してください！
『たぶん、この質問をなさった方は、以前に弁護士に相談した際に、不動産や建築のことに不慣れな弁護士に当たってしまったのではないでしょうか。それで、ちょっと懐疑的になったのかもしれませんね。そうだとしたら、困ったことです。
えぇ～、問われて名乗るもおこがましいが（白浪五人男の首領、日本駄衛門の名セリフです。）…少しだけ、自分のことを宣伝します。
僕は、弁護士になる前に、実際に不動産会社に勤務していましたので、不動産や建築のことがわかります。不動産業界の中側のこと（オモテだけでなくウラも）わかります。耳学問ではなく、実体験に基づく知識・理解ですので、実際に不動産会社の人間が何を考え、どのように動いているのかがわかります。こうした僕の知識・経歴がお役に立てば幸いです。』
- Q3
- 私の賃貸マンションに滞納者がいます。相談に乗ってもらえますか？
- A3
- おっと、いよいよ具体的な質問が飛び出しましたね。賃料滞納は困ったものですよね。住まわせてもらっているのに、支払わないなんて、家主は本当に困るんですよ！ 瀬戸弁護士、なんとかなりませんか？
『えぇ、だいじょうぶです。もちろん、相談に乗りますよ。安心してください。
まず、相談を受けてください（相談料が多少かかります）。
そして、実際に弁護士が依頼を受けると、着手金が発生します。入金していただけたら、内容証明郵便で督促します。内容証明郵便を使うのは、後日の証拠とするためです。これで、滞納者が支払えば無事終了です。
もしも、滞納者が支払わなければ、調停申立や訴訟提起などの裁判手続を行うことになります。
訴える内容は、単に滞納分の支払い請求だけでなく、賃貸部分（部屋）の明渡請求を行うこともあり得ますね。
無事に判決を獲得したり、裁判上で和解したりして事件終了となれば、一安心です（この時点で報酬金が発生します）。
なお、判決が下されたのに、居住者が出ていかない（退去しない）場合は、強制執行が必要となります。費用も時間もかかります。詳しいことは、面談の際に説明します。遠慮なくお尋ねください。』
- Q4
- 私の所有している不動産を売却したいのですが、良い不動産会社はありませんか？
- A4
- 不動産会社はピン・キリで、アヤシイ（？）ところもあるようですが、どうやって、不動産会社を選んだらいいでしょうかねぇ？ 瀬戸弁護士は不動産会社にいたんだからわかりますよね？ 教えてください！
『不動産の取引がうまくいくかどうかは、その不動産会社が良いかどうかというよりも、その担当者によって決まるということが多々あります。
いくら有名な不動産会社でも、担当者の質はバラバラですので、注意しましょう（これは、有名な病院でも、医師によって実力が異なるのと同じです）。
では、良い担当者はどのようにして探せばよいのか？
だれか知り合いの人から評判を聞くのが手っ取り早いかもしれませんが、必ずしも良い担当者が見つかるとは限りませんね。
もし、僕の顧問先の不動産会社でよければ、紹介します。僕が監督していますので、ヘンなことはしないはずですので、ご安心ください。』
©Takahisa Ito
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以下では、マンション管理組合、理事者の方に向けて、Ｑ＆Ａ方式でご案内します。どうぞ、ご覧ください！
- Q1
- 私は、居住マンションの管理組合の役員（理事長）をしています。私のマンション管理組合には顧問弁護士がいません。他のマンションの理事の人から、顧問弁護士を依頼しているという話を聞きましたが、マンション管理組合が顧問弁護士を依頼する必要はあるのでしょうか？
- A1
- 確かに、マンションは共同住宅で、居住者がみんなで協力する場所ですから、争い事はあまり多くないかもしれませんね。わざわざ顧問弁護士を依頼する必要があるのか、疑問を持つのも当然です。顧問弁護士なんて必要ないような気もしますが、いかがでしょうか？
『そうですね、マンションが共同住宅であるというのはそのとおりですし、皆さんが協力してマンション生活を運営していくのは、とても良いことですね。
しかし、皆さん、いかがでしょうか？ 実際には、色々とトラブルがあるのではないでしょうか？
というように、少し考えただけでも、色々と問題が発生しそうですね。例えば、 ①管理費・修繕積立金等の金銭の滞納 （マンションの質を維持する重大問題です。） ②ペットの苦情、騒音の苦情 （日常生活に影響して、大変なことにもなりかねません。） ③住戸部分の事務所利用、商業利用 （他人が出入りして、治安が乱されるおそれも出てきます。） ④違法駐車 （邪魔で、迷惑で、困ったものです。） ⑤総会の運営、進行 （充実した総会運営がマンションライフを良質なものにします。） ⑥管理会社の管理体制 （これも大事ですね。いい加減な管理会社は本当に困ります。） ⑦大規模修繕、建替え （いずれは避けて通れない大問題です。）
もちろん、問題が発生したときに、その都度、弁護士に相談に行けばいいという考えもあるでしょう。しかし、かかりつけのお医者様のように、常日頃から相談できる弁護士がいたほうが心強いのではないでしょうか。
皆さんが弁護士に説明するにも、日常的に相談していれば、前置き無しで要領よく本題に入れますね。弁護士にとっても、顧問先か否かによって、対応が変わる可能性があります（顧問先からの相談を優先するはずです）。』
- Q2
- そうですか…でも、スポット的に相談をお願いした場合でも、相談を受け付けてくれないわけじゃありませんよね？
- A2
- タクシーでは「乗車拒否」が問題になりますが、弁護士はどうなんでしょうね？弁護士は選り好みするんでしょうか？
『この質問は何とも言い難いところがありますね。僕は、僕以外の弁護士がどのような基準で依頼を受けて（あるいは、断って）いるのか知りませんので、何とも言えません。ただ、得意ではない分野の依頼には慎重になるでしょうね。
それよりも、この質問者の方の問題点は、「すぐに相談できなくて遅くなっても、たいしたことはないんじゃない？」と思っているところにあるようです。
しかし、このように軽く考えるのは危険だと思います。
第１に、どの弁護士に相談にいくかという問題について、理事者の間で意見がまとまらなければ、無為に時間だけが過ぎていきます。
第２に、理事者の方たちは仕事を有しているはずですから、相談に行く日程を決めるのに、また時間がかかりますね。
第３に、仮に日程が合って、弁護士に相談に行ったとしても、その弁護士がマンション管理のことに暗ければ、また、初めからやり直しですね。そうして、時間ばかりが経過してしまいます。
もちろん、「時間が経ってもいいじゃないか。」という意見もあるかもしれません。しかし、皆さん、おどかすわけではありませんが、素早い対応をしない場合に、理事者に責任が発生するかもしれませんよ。
管理組合の役員（理事ら）には「善管注意義務」が課せられていますので、最悪の場合、遅い対応は善管注意義務違反（損害賠償請求の対象）となるおそれがあります。
「居住者のために役員を引き受けたのに、責任追及されるなんて！」と思ったあなたは常識的ですが、法の世界は必ずしも常識通りではありません。義務違反と認定されれば、やはり責任が発生します。くれぐれもご注意下さい。』
- Q3
- そうすると、顧問弁護士は素早く対応してくれて、理事者に責任が発生しないように気を付けてくれるということですね？
- A3
- そぉか…顧問弁護士は理事者にとって頼りになるスーパーマンみたいなものなんですね？
『うぅ～ん、ちょっと違いますね。管理組合の顧問弁護士は、あくまでも管理組合の顧問弁護士です。理事者個人の顧問弁護士ではありません。
つまり、顧問弁護士は、理事者の業務運営をサポートしますが、それによって、依頼者である管理組合が助かるということです。
極端な例ですが、仮に、理事者が組合費を横領した場合、顧問弁護士は理事者を助けるのではなく、その理事者の責任を追及する側に立ちます。
つまり、管理組合と理事者の利害が対立したときは、顧問弁護士は依頼者である管理組合のために働くということです。
ただ、通常は、管理組合と理事者の利害は一致していますので、顧問弁護士が理事者のために働くように見えるということです。』
- Q4
- わかりました。顧問弁護士を依頼すると素早い対応が可能だとのことですが、具体的にはどのような対応をしてもらえるのでしょうか？
- A4
- 弁護士さんって、“電話相談不可”とか、いろいろ条件が厳しいですよね。いかがですか、瀬戸弁護士？
『そうですね。一般的な話ですが、顧問契約を結んでいない方からの相談は、面談して行うのが原則ですね。電話相談やメール相談は受け付けてくれない弁護士が多いようです。
その理由は、弁護士によって様々だと思いますが、一般論として言えることは、弁護士の扱う対象が「トラブル」であるという点があげられます。トラブルというのは、慎重に事情を聴かなければ判断を誤りますので、電話やメールで軽い感じで回答することは、あまりありません。
これに対し、顧問弁護士を依頼された顧問先との相談は、電話やメールで行います（もちろん面談による相談もします）。顧問弁護士にとって、顧問先の事情はよくわかっていますので、面談しなくても判断を誤る可能性はぐっと低くなります。
ですから、顧問弁護士を依頼した場合は、遠慮なくメールで質問してみてください。』
- Q5
- 相談しやすくなるのはわかりましたが、メリットはそれだけですか？
- A5
- 顧問弁護士には、他にもメリットがたくさんあります。
詳しいことは、顧問弁護士のページをごください。(1) いつでもすぐに相談できる。 (2) 顧問弁護士は依頼者の状況を理解・把握しているので、無駄な説明をせずに、すぐに本題の相談ができる。 (3) 法律相談が無料となるので、気軽に相談できる。 (4) 誰でも相談できる。 (5) 顧問弁護士がいることを外部に表示して、信頼される。 (6) 法務コストの削減になる。 (7) 優先的に対応してもらえる。 (8) 事件を依頼する際の割引がある。
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マンション管理会社においても「コンプライアンス」（法令遵守）は重要な問題です。もちろん、故意にわざと法令違反をする会社は無いと思いますが、思わぬミスでマンション居住者や管理組合、更には近隣住民などの第三者に迷惑をかけてしまう事案も散見されます。
また、このような「迷惑」の発生に限らず、管理会社が居住者や理事者から質問を受けても適切に答えられないようでは、管理会社の信用問題にかかわります。特に、マンションの現場の担当者（フロント）に良い人材を得られていない場合には大問題ですね。
もしも、御社が、管理会社としての人材育成に注力して、会社の信用を維持・発展させていこうと考えておられるならば、良い弁護士を味方に付けて、顧問弁護士を依頼することを検討しましょう。
なお、顧問弁護士についての詳しい内容は顧問弁護士のページをご覧ください。
マンション管理士は、比較的新しい国家資格ですが、現在ではずいぶんと一般に浸透してきたようです。マンション管理士としての活躍の場も広がってきたものと思われますが、逆に言うと、それだけ、責任が発生する場面が増えてきたということですね。
その現れとして、住民からマンション管理士に対し、法的な能力・センスを問う声が厳しくなりつつあるのではないでしょうか。マンション管理士の方は、必ずしも法律の専門家とは限らないようですが、住民から見れば、「マンションのことなら、なんでもわかっている人だろう。」という判断をされるかもしれませんし、また、マンション管理士顧問契約の条項の解釈をめぐってトラブルとなり、マンション管理士が訴求されるケースも、徐々にではありますが、生じてきているようです。
もし、これを読んでくれているマンション管理士の方が、そのようなピンチに陥っている場合には、遠慮なく連絡して下さい。マンションにかかわる方々が幸せになれるよう、バックアップしたいと思っています。
©Takahisa Ito
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